送電線のある土地は売却価格に影響する？種類・建築制限・評価の考え方を解説
「土地の上空に送電線が通っているけど、売却価格は下がるの？」
「鉄塔が近くにあると不利？」
送電線や高圧線が関係する不動産は、立地や電圧の種類によって影響の度合いが変わるのが特徴です。
すべての“電線”が価格に大きな影響を与えるわけではありません。
この記事では、送電線の種類から価格への影響、評価の考え方まで、売却前に知っておきたいポイントをまとめます。
まず確認したい：送電線は3種類ある
送電線は、電圧によって大きく3種類に分かれます。
・低圧：交流600V以下、直流750V以下
・高圧：交流600V超～7,000V以下
・特別高圧：交流7,000V超
私たちの家庭に届く電気は最終的に100～200V程度ですが、その前段階では高圧や特別高圧で送られています。
特に注意が必要なのは、特別高圧（7,000V超）。
鉄塔を伴うような大規模な送電線は、建築制限や心理的影響が出やすく、価格にも影響しやすい傾向があります。
一方、住宅街の電柱間の配電線は高圧に分類される場合がありますが、通常は大きな価格下落要因にならないことも多いです。
送電線は売却価格に影響する？
結論から言うと、影響する可能性はあるが、程度はケースバイケースです。
主な影響要因は次の4つです。
1）建築制限がかかる
送電線の下では、建物を建てられる範囲が制限されることがあります。
例えば、電圧が高い場合は、
・真下から一定距離（例：水平3m）に建築不可
・電圧に応じた「離隔距離」が必要
といった制限が生じることがあります。
敷地が広くても、建てられない面積が増える＝有効宅地が減るため、土地の価値が下がる要因になります。
とくに隣地や道路上空を送電線が通っている場合でも、自分の土地の一部が制限対象になることがあるため注意が必要です。
2）補償金の扱い
送電線が敷地内を通る場合、電力会社から補償金が支払われることがあります。
ただし重要なのは「支払い方法」です。
・契約時に一括払い
・毎年の年払い
一括で受け取っている場合、買主は「制限だけを引き継ぐ」形になるため、
売却価格からその分を差し引く必要が出てくるケースがあります。
売却前には、
・補償金の総額
・支払い方法
・契約内容
を必ず確認しましょう。
3）騒音の問題
送電線は、風が強い日に「ジー」「ブーン」といった音が出ることがあります。
生活に大きな支障が出るほどではないケースが多いものの、人によっては気になるポイントです。
内見時に音が確認されると、価格交渉に影響することがあります。
4）心理的・景観的な影響（いわゆる“嫌悪施設”）
送電線や鉄塔に対して、
・健康への不安を感じる人
・景観が悪いと感じる人
がいるのも事実です（科学的根拠の有無とは別の問題）。
眺望の中心に鉄塔や送電線が入る場合、心理的要因で価格が下がることもあるため、立地条件とのバランスが重要です。
送電線下の不動産はどう評価される？
基本的な考え方は、
通常の不動産評価 － 送電線による不利益分 ＝ 実際の評価額
です。
参考例として、国有地を電力会社が使用するケースでは、
更地価格の30％を評価額とする基準が示されることもあります。
ただし、これはあくまで参考水準。
実際の評価は、
・送電線がかかっている割合
・土地形状
・建築可能面積
・立地の需要
によって大きく変わります。
正確な査定は、必ず不動産会社に依頼するのが安心です。
売却前に確認すべき2つの重要ポイント
1）地役権の有無
送電線のために設定されるのが「地役権」です。
これは、電力会社が土地の上空などを利用する権利。
・建物高さの制限
・利用制限
・補償内容
などが登記簿で確認できます。
売却前に、必ず登記簿謄本で確認しましょう。
2）送電線架設保持契約（地役権がない場合）
地役権が登記されていなくても、
「送電線架設保持契約」という契約が結ばれている場合があります。
この場合は、
・年払いか一括払いか
・契約期間
・承継の扱い
が価格設定に影響します。
まとめ｜“全部がマイナス”ではないが、影響は見極めが必要
送電線や高圧線が関係する不動産は、
・建築制限
・補償金の扱い
・景観や心理的要因
などによって価格に影響が出る可能性があります。
一方で、立地が良ければ影響が限定的なこともあります。
大切なのは、
「送電線がある＝必ず大幅減額」ではなく、
条件を整理して正しく評価すること。
売却前には、地役権や契約内容を確認し、
専門家に査定を依頼して適正価格を把握することが、後悔しない第一歩になります。
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