実勢価格とは？土地売却前に知っておきたい調べ方と注意点
土地の売却を考え始めたとき、まず気になるのが
「この土地はいくらで売れるのだろう？」という点ではないでしょうか。
土地を適正な価格で売却するために、よく参考にされるのが「実勢価格」です。
今回は、実勢価格とは何かという基本から、具体的な調べ方、そして注意点までをわかりやすく解説します。
千葉県我孫子市で土地の売却を検討されている方は、ぜひ最後までご覧ください。
土地売却のカギは「適正価格」を知ること
土地の売却では、価格設定が成否を大きく左右します。
・相場より高すぎると買い手が見つかりにくい
・相場より安すぎると損をしてしまう
このような事態を避けるためにも、あらかじめ市場の目安となる価格を知っておくことが重要です。
その判断材料として役立つのが「実勢価格」です。
ただし、初めて不動産を売却する方にとっては、聞き慣れない言葉かもしれません。
そこでまずは、実勢価格の基本から整理していきましょう。
実勢価格とは？
実勢価格とは、実際に市場で不動産の売買が成立した価格のことです。
不動産は、売主が希望する価格で売り出されますが、購入希望者との交渉によって価格が変わることがほとんどです。
たとえば、
売り出し価格：4,000万円
交渉後の成約価格：3,500万円
この場合、3,500万円が実勢価格となります。
つまり実勢価格は、「実際に売れたリアルな価格」であり、市場の動きを反映した重要な指標なのです。
実勢価格以外に参考になる土地の価格
土地の価格を知るうえで、実勢価格以外にも参考になる公的な指標があります。
代表的なものは、次の3つです。
公示地価
国が毎年3月に公表する土地価格です。
全国約26,000地点を対象に、1月1日時点の価格を評価しています。
土地取引の目安として、広く利用されています。
基準地価
各都道府県が毎年9月に公表する土地価格です。
評価時点は7月1日で、都市計画区域外も対象となる点が公示地価との違いです。
路線価
国税庁が公表する、道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。
主に相続税や贈与税の計算に用いられます。
これらはすべて公的機関が公表する指標ですが、
実勢価格は売主と買主の合意によって決まる価格であり、性質が異なる点を押さえておきましょう。
実勢価格の主な調べ方3つ
実勢価格を調べる方法は、主に次の3つがあります。
① 不動産情報ライブラリを利用する
国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格を確認できます。
地域を選び、「不動産取引価格情報」を表示すると、
・成約価格
・土地の面積
・立地条件
・取引時期
などを一覧で確認できます。
取引事例が少ない地域では、件数にも注意しながら参考にしましょう。
② 公示地価・基準地価から計算する
一般的に、実勢価格は公示地価の1.1〜1.2倍程度といわれています。
目安となる計算式は以下のとおりです。
実勢価格の目安 ＝ 公示地価 × 1.1 × 面積
公示地価は1㎡あたりの価格なので、土地面積を掛けて算出します。
③ 固定資産税評価額から計算する
固定資産税評価額は、公示地価の約70％が基準とされています。
そのため、
実勢価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1
で、おおよその実勢価格を把握できます。
固定資産税評価額は、毎年届く「固定資産税課税明細書」で確認可能です。
実勢価格を調べる際の注意点
実勢価格は便利な指標ですが、参考にする際には注意も必要です。
地価は常に変動する
実勢価格は過去の取引結果です。
周辺環境の変化や需要の高まりによって、価格は変動します。
売り出し価格は自由に決められる
売主の事情によって、
高めに設定する
早期売却を優先して安くする
といった判断も可能です。
実勢価格はあくまで「目安」として考えましょう。
土地ごとに条件が異なる
立地や形状、周辺環境によって、価格は大きく変わります。
実勢価格そのままで売れるとは限らないため、最終的には不動産会社の査定を受けることが重要です。
まとめ
土地を適正価格で売却するためには、実勢価格を知っておくことが大切です。
不動産情報ライブラリや各種価格指標を活用すれば、おおよその相場感をつかむことができます。
ただし、実際の売却価格は個別の条件によって左右されます。
最終的な判断には、不動産会社の査定を活用しながら進めていくことをおすすめします。
土地売却について不安や疑問があれば、どんなことでもお気軽にご相談ください。
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