不動産売却の「レインズ」とは？仕組み・使われ方・媒介契約との関係をやさしく解説
不動産を売却するとき、「レインズに登録しますね」と不動産会社から言われることがあります。
なんとなく重要そうだけど、実はよく分からない――そんな方も多いのではないでしょうか。
レインズの仕組みを知っておくと、
「どんな契約だと登録されるのか」「売却活動がどう広がるのか」
が見えてきて、売却の進め方がぐっとスムーズになります。
今回は、不動産売却におけるレインズの役割と利用の流れ、登録義務がある媒介契約の種類までまとめて解説します。
レインズ（REINS）とは何？
レインズとは、Real Estate Information Network Systemの略。
不動産会社が物件情報を共有するための、全国規模のネットワークシステムです（1990年に整備）。
売りに出ている物件情報を「標準化して共有する」仕組みなので、
ある不動産会社が預かった売却物件を、別の不動産会社も見つけられる――そんな“業者間の情報ハブ”のような存在です。
レインズを使えるのは「会員の不動産会社」だけ
レインズは一般の人が自由に閲覧できるサイトではありません。
利用できるのは、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」に加盟する不動産会社です。
レインズは全国で大きく4つに分かれています。
・東日本レインズ
・中部レインズ
・近畿レインズ
・西日本レインズ
管轄エリアは異なりますが、目的は共通で「物件情報を不動産会社同士で共有すること」。
売主から見ると、レインズに載ることで“紹介ルート”が増えやすくなります。
レインズに載ると何が起きる？
レインズに登録された物件情報は、他社の不動産会社も検索できます。
つまり、あなたの物件を預かった会社だけでなく、別の会社の顧客（買主候補）にも紹介される可能性が出るということです。
「自社のお客様に合う物件がないかな？」と探している不動産会社が、レインズ経由であなたの物件を見つけ、購入希望者に提案する流れが生まれます。
また、システム上には売主に関する情報も載りますが、閲覧できるのは不動産会社のみなので、一定のプライバシーは保たれます。
※なお、個人でも成約事例を見られる仕組みとして「REINS Market Information」のようなサービスもあります（個人情報は見えない形）。
不動産売却でレインズが出てくるタイミングは大きく2回
レインズは「売却物件を載せるためだけのもの」と思われがちですが、
実は売却の流れの中で2回登場します。
1）査定のとき：相場や成約事例の確認に使われる
売却を相談すると、不動産会社は周辺エリアの
・似た物件の成約事例
・売り出し価格の傾向
・取引のタイミング
などを調べ、査定価格の根拠を組み立てます。
その際に参考にされるデータのひとつがレインズです。
2）媒介契約のとき：契約の種類によって「登録」が発生する
査定額に納得して不動産会社に売却活動を依頼すると、媒介契約（仲介契約）を結びます。
この契約の種類によって、レインズに登録されるかどうかが変わります。
レインズ登録が「義務」になる媒介契約は2つだけ
媒介契約は主に3種類あります。
・一般媒介契約：複数社と契約できる
・専任媒介契約：1社のみ（ただし売主が自分で買主を見つけるのはOK）
・専属専任媒介契約：1社のみ（売主が自分で買主を探すのも制限あり）
このうち、レインズ登録が義務になるのは次の2つです。
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
一般媒介契約は登録が任意なので、会社によっては登録されないケースもあります。
登録期限も決まっている（専任・専属専任）
レインズへの登録には、契約後の期限があります。
・専任媒介契約：7日以内
・専属専任媒介契約：5日以内
※休業日などを挟むと実際の日数感がズレることはあります。
一般媒介契約は登録自体が任意なので、期限の定めもありません。
登録が完了すると、売主には登録証明書が交付されます。
また、専任・専属専任では、売主用のID・パスワードで状況確認ができる仕組みがあります（一般媒介は確認方法が異なるケースが多い点に注意）。
レインズ登録後の流れ：他社から買主が見つかることも
登録された情報は、買主側の不動産会社が検索し、条件に合う人がいれば紹介されます。
そこから内見→条件交渉→合意となれば売買契約へ。
成約したら、不動産会社がレインズ上で成約登録を行います。
成約登録がされることで、成約後も問い合わせが続く…といった混乱を避けやすくなります。
もう一つ大事なポイント：不動産会社には「活動報告義務」もある
媒介契約を結ぶと、不動産会社は売却活動の状況を売主に報告する義務が発生します。
・専任媒介契約：2週間に1回以上
・専属専任媒介契約：1週間に1回以上
一般媒介には厳密な義務はありませんが、報告を求めること自体は可能です。
報告はメールや書面で行う必要があり、口頭だけで終わらせない点も押さえておきましょう。
まとめ｜レインズは“売却の広がり”を作る仕組み
レインズは、不動産会社だけが使える物件情報の共有ネットワークです。
売却の場面では、
・査定の根拠づくり
・売却物件の情報拡散（契約種類によって登録）
という形で関わってきます。
特に、専任媒介契約／専属専任媒介契約を結ぶとレインズ登録が義務となり、他社にも物件情報が届きやすくなるのがポイント。
「どんな契約で、どこまで拡散されるのか」を理解しておくと、納得感のある売却につながります。
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