不動産売却で知っておきたい「長期譲渡所得」とは？税金の計算方法も解説
不動産を売却すると、利益に応じて税金がかかる場合があります。
その中でも「長期譲渡所得」に該当すれば税率が低くなり、税金の負担を抑えることが可能です。
この記事では、長期譲渡所得の仕組みや税金の計算方法、利用できる控除についてわかりやすく解説します。
千葉県我孫子市で不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1. 長期譲渡所得とは？基本の仕組みを理解しよう
譲渡所得とは
「譲渡所得」とは、不動産を売却して得られた利益のことです。
この利益には、所得税・復興特別所得税・住民税がかかり、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
会社員の場合、給与所得は会社が処理するため確定申告の経験が少ない方も多いですが、譲渡所得は給与とは別に計算する「分離課税」です。したがって、不動産を売却して利益が出た場合は、自分で確定申告が必要になります。
長期と短期の違い
譲渡所得には「長期」と「短期」の2種類があり、所有期間によって税率が大きく変わります。
長期譲渡所得：所有期間が5年を超える不動産の売却益
短期譲渡所得：所有期間が5年以下の不動産の売却益
所有期間のカウントは「購入日から売却した年の1月1日まで」です。
例えば、2020年6月に購入した不動産を2025年12月に売却した場合、カレンダー上は5年半ですが、判定は2025年1月1日時点でまだ5年未満のため「短期譲渡所得」になります。長期にするには2026年1月以降の売却が必要です。
税率の違い
長期譲渡所得：20.315％（内訳：所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
短期譲渡所得：39.63％（内訳：所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
つまり、所有期間5年を境に税率がほぼ倍違うため、売却時期は慎重に判断することが重要です。
2. 長期譲渡所得の税金計算方法
長期譲渡所得にかかる税金を計算するには、まず「譲渡所得」を算出します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
譲渡収入金額：売却価格
取得費：購入代金・建築費・仲介手数料・印紙税など（建物の場合は減価償却を差し引く）
譲渡費用：売却にかかった費用（仲介手数料・測量費・解体費など）
計算結果がプラスであれば「譲渡所得」が発生し、確定申告が必要です。
ただし、特別控除などを使って利益がゼロになれば税金はかかりません。
譲渡所得税の計算
譲渡所得を求めたら、次の式で税額を計算します。
譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率
例）譲渡所得が1,000万円の場合
税額＝1,000万円 × 20.315％ ＝ 203万1,500円
（内訳：所得税150万円＋復興特別所得税3万1,500円＋住民税50万円）
3. 長期譲渡所得で使える主な控除・特例
譲渡所得税は負担が大きいですが、要件を満たせば次のような特例で軽減できます。
① 軽減税率の特例
対象：所有期間10年超のマイホームを売却
内容：6,000万円以下の部分は税率14.21％、超過分は20.315％
効果：1,000万円の利益なら税額は約142万円（通常より約60万円軽減）
② 3,000万円特別控除
対象：マイホームを売却し、一定の条件を満たす場合
内容：譲渡所得から最大3,000万円を控除
ポイント：軽減税率の特例と併用可能
③ 相続した空き家の特別控除
対象：相続で取得した被相続人の居住用家屋や土地を売却
内容：譲渡所得から最大3,000万円を控除
条件：昭和56年5月31日以前の建築・相続から3年以内の売却など
まとめ
不動産の売却益は「長期」か「短期」で税率が大きく変わる
所有期間5年超なら長期譲渡所得となり、税率が低く有利
計算式を理解し、必要に応じて控除や特例を活用することが節税のカギ
不動産を売却する際は、売却時期と控除の有無をしっかり確認してから行動すると、余計な税負担を避けられます。
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