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土地売却時に使える税金控除と特例とは？
2025-02-07
土地売却時に使える税金控除と特例とは？注意点もご紹介
土地を売却して利益が出ると、税金がかかることをご存じですか？ただし、税金の負担を軽くするために、売却時に利用できる税金控除や特例があります。この記事では、土地売却で使える控除の種類や、損失が出た場合の控除方法、そして税金控除を利用する際の注意点について解説します。千葉県我孫子市で土地の売却を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
土地売却時に利用できる税金控除と特例
土地を売却して譲渡所得（売却益）が発生すると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、所得税、住民税、復興特別所得税を合わせた税金のことです。ですが、土地を売る際には、譲渡所得を減らすための税金控除や特例がいくつかあります。これらをうまく活用すれば、支払う税金を大きく減らすことが可能です。今回は、土地売却時に利用できる税金控除と特例についてご紹介します。
税金控除・特例①：居住用財産の3,000万円特別控除
「居住用財産の3,000万円特別控除」は、住んでいた建物を解体して、その土地を売る場合に適用される特例です。
この特例を利用すると、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからなくなります。
特に、所有期間に関係なく利用できるため、この特例を使うかどうかで税金の負担が大きく変わります。
税金控除・特例②：相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家などを売却する際に利用できる「相続空き家の3,000万円特別控除」は、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。この控除を適用すると、譲渡所得が大きく減少し、所得税や住民税の負担を軽減できます。
ただし、控除を受けるためにはいくつかの条件があります。例えば、相続開始から3年以内に売却を完了する必要があります。
税金控除・特例③：10年超の居住用財産譲渡時の軽減税率
家を取り壊した後、その家が1月1日時点で所有してから10年以上経っている場合、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。
通常、所有期間が5年以下だと税率は39.63％、5年を超えると税率は20.315％ですが、所有期間が10年以上の場合は税率がさらに軽減されます。
具体的には、譲渡所得が6,000万円以下の部分に対しては14.21％、6,000万円を超える部分には20.315％の税率が適用されます。
この特例により、10年以上所有した場合、税率が大きく下がり、税負担を軽減できます。
土地を売却した際に損失が出た場合に活用できる税金控除や特例について
土地を売ると必ずしも利益（譲渡所得）が出るわけではなく、時には損失が出ることもあります。損失が出た場合、通常は確定申告をしなくても問題ありません。しかし、確定申告をすることで、税金を軽減できる特例を利用できる場合があります。ここでは、損失が発生した際に利用できる税金控除や特例について、わかりやすく説明します。
特例①：特定のマイホームを売却した際の損失を他の所得と相殺できる特例
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合、その損失を給与所得や事業所得などと相殺（損益通算）することができます。たとえば、5000万円で購入したマイホームを3000万円で売却し、住宅ローンが3500万円残っていた場合、2000万円の損失が発生します。この場合、この特例を使えば、損失分（2000万円）を他の所得と相殺できます。
さらに、この損失は売却した年だけでなく、最大3年間にわたって繰り越すことができます。つまり、翌年以降もその損失を使って税金を軽減できるのです。
ただし、この特例を受けるためにはいくつかの条件があります。たとえば、売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が5年以上であることが必要です。これらの条件を満たさないと、特例は適用されないので注意が必要です。
特例② マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除
住んでいたマイホームを売って新しいマイホームを購入する際に、譲渡損失（売却額が購入額を下回った場合）が出た場合に適用される特例です。たとえば、4,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却した場合、その差額1,000万円を他の所得と相殺することができます。
この特例は、その年に損益通算しきれなかった場合、最大で3年間繰り越して利用することが可能です。ただし、売却するマイホームや新しく買い換えたマイホームには、床面積が50㎡以上など、いくつかの条件を満たす必要があります。
適用されれば、税金の負担を大きく軽減することができるため、非常に有利な制度と言えます。
土地売却時の税金控除に関する注意点
土地を売却する際に利用できる税金控除には、いくつか注意すべきポイントがあります。主な注意点は次の2つです。
1.税金控除の特例を利用する場合、確定申告が必要
2.特例によっては、併用できない場合がある
これらの注意点について、順番に詳しく見ていきましょう。
注意点① 特例を利用する場合は確定申告が必要
土地を売却した場合、利益が出た時も損失が出た時も、税金の控除や特例を利用することで所得税や住民税を軽減することができます。しかし、これらの特例を受けるためには必ず確定申告が必要です。
たとえば、土地売却で2,000万円の譲渡所得（売却益）が発生し、3,000万円の特別控除を適用して譲渡所得がマイナスになった場合でも、確定申告は必須となります。特例を利用する際は、確定申告をしなければならないことを事前に理解しておきましょう。
確定申告は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。普段、確定申告が不要な会社員の方も、この期間に申告をしなければならないことを忘れないようにしましょう。
注意点②：特例によって併用できない場合がある
土地の売却にはさまざまな特例がありますが、すべての特例を併用できるわけではありません。組み合わせによっては、使えない特例もあるので注意が必要です。
たとえば、10年以上住んでいた家を売る場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「10年以上住んでいた家の譲渡に対する軽減税率の特例」を併用することができます。
一方で、「特定の居住用財産の買い換え特例」や、「マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」などは併用できません。
そのため、どの特例を使うと一番お得かをよく考えてから決めることが大切です。
さらに、特例を併用できる場合でも、前年や前々年に特例を使っていた場合、その年には利用できないこともあるので、その点にも注意が必要です。
まとめ
土地を売却して利益が出た場合、3,000万円の特別控除や軽減税率を使うことで、所得税や住民税を大きく減らすことができます。もし売却で損失が出た場合でも、ほかの所得と相殺できる「損益通算」や、翌年に繰り越して控除できる「繰越控除」を利用することで、税金を減らすことができます。
ただし、これらの特例を使うには、売却した翌年に確定申告を行う必要があるので、忘れずに手続きをしましょう。
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